Верховный суд уточнил правила наследования жилья

Гражданин, принявший наследство, считается собственником имущества вне зависимости от факта и времени госрегистрации прав на него

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ на примере одного из дел постановила, что наследник, вселившийся в обещанную ему квартиру или проживавший в ней, обладает правом собственности. Об этом пишет «Российская газета».

Предметом спора, который разбирал Верховный суд, стала трехкомнатная квартира, оставшаяся после смерти гражданина. На нее оказалось три претендента: взрослая дочь от предыдущего брака, несовершеннолетний сын от нового брака и отец умершего. Взрослая дочь, объявив себя единственной наследницей, получила от нотариуса свидетельство о праве собственности на квартиру и зарегистрировала свое право собственности на нее в Росреестре. Отец и несовершеннолетний сын умершего за наследством не обращались, но вскоре мать ребенка обратилась в районный суд с просьбой признать его право собственности, и суд с этим требованием согласился. Однако городской суд, куда взрослая дочь умершего подала апелляцию, отменил это решение и принял новое — отказать матери несовершеннолетнего наследника в регистрации права собственности, поскольку она не представила доказательств того, что ребенок принял наследство отца после его смерти. Судья сослался также на истечение сроков исковой давности, говорится в публикации.

Верховный суд по жалобе матери ребенка пересмотрел дело и вынес решение в его пользу, пишет «Российская газета». Дело в том, что, согласно Гражданскому кодексу, для приобретения наследства его надо принять. Гражданин, принявший наследство, считается собственником имущества вне зависимости от факта и времени госрегистрации прав на него. При этом быть прописанным в доставшейся ему недвижимости наследнику не обязательно, уточнила судебная коллегия. Главное — подтвердить факт проживания вместе с наследодателем справкой о совместном проживании, выпиской из домовой книги или лицевого счета, отмечает издание. По мнению Верховного суда, ребенок принял наследство и стал собственником спорного имущества с момента открытия наследства, а получать свидетельство о праве на наследство не является его обязанностью.

Наследница, оформившая квартиру на себя, настаивала на том, что срок исковой давности несовершеннолетним наследником пропущен. Однако согласно ст. 196 и 200 Гражданского кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права, отметил Верховный суд. В ст. 208 Гражданского кодекса сказано, что исковая давность не распространяется на требования, касающиеся нарушения прав. В этом случае срок начинается с момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о записи в ЕГРП, указывает издание.

Таким образом, суд должен был рассматривать иск матери несовершеннолетнего наследника как требование об устранении нарушений прав ребенка. А на такие права исковая давность не распространяется, пишет «Российская газета». Верховный суд постановил пересмотреть апелляцию, поданную взрослой дочерью умершего собственника квартиры.

Подробнее на РБК:
...

В России вступили в силу новые правила кадастровой оценки недвижимости

Теперь при определении кадастровой стоимости квартир, гаражей, домов и земельных участков будут учитывать их износ, историческую ценность, а также экономические и экологические особенности региона

С 1 ноября в России вступает в силу новая методика оценки кадастровой стоимости недвижимости, сообщает «Российская газета». Правила, по которым она будет рассчитываться, содержатся в методичке Минэкономразвития.

Одним из ключевых критериев для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, от которой зависит величина налога на имущество, станет его износ, отмечает издание. Если для большинства построек средний срок службы составляет 80 лет, а для сооружений с деревянными несущими конструкциями — 50 лет, то для музеев, стадионов и театров — 100 лет, говорится в публикации. Прежде ветхие дома нередко оценивались в разы выше, чем новые коттеджи, напоминает гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Исключение составят исторические дома на центральных улицах Москвы и Санкт-Петербурга, которые имеют высокую стоимость на рынке. На их итоговую оценку будет влиять месторасположение, поясняет «Российская газета».

Физический износ зданий будет рассчитываться на основании технической документации, хранящейся в архивах Бюро технической инвентаризации по всей России. Со следующего года на их базе в регионах начнут создавать государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые и станут проводить кадастровую оценку объектов недвижимости, пишет издание. При определении кадастровой стоимости земельных участков ценность расположенных на них многолетних насаждений учитываться не будет, следует из методички Минэкономразвития.

Разработка новой методики оценки кадастровой оценки недвижимости началась летом этого года. Ее создание предусмотрено новым законом о кадастровой оценке недвижимости, который был принят Думой в июне и подписан президентом Владимиром Путиным 3 июля. Согласно закону, право оценивать недвижимость для ее налогообложения получат только государственные оценщики. Впрочем, возможно, уже в январе следующего года появится новый вариант методички Минэкономразвития: сейчас участники рынка, недовольные содержащимися в ней пробелами, работают над поправками в текущую редакцию документа, пишет «Российская газета».

Подробнее на РБК:
...

За право жить в апартаментах придется ежегодно платить сотни тысяч рублей

Граждане продолжают получать платежки, рассчитанные уже с учетом нового подхода к налогообложению — исходя из кадастровой стоимости. Аналитики «Рамблер-Недвижимость» предрекают особенно взрывной рост налога для владельцев апартаментов, поскольку статус этих помещений — коммерческий, а не жилой.

«Дом» попросил экспертов рынка недвижимости разобраться, владельцам каких именно апартаментов готовиться платить по 150-200 тысяч налога в год.

Начнем с того, что хотя по своему статусу все апартаменты не являются жильем, налог на них все-таки будет исчисляться по-разному: некоторые коммерческие помещения «более равны», некоторые — «менее». Зависит это от того, к каким именно видам недвижимости относится конкретный комплекс с апартаментами: это могут быть торговые, офисные, гостиничные помещения, либо «прочие».

И если для квартир ставка расчета составляет 0,1-0,3 процента от кадастровой стоимости (за исключением элитного жилья), то для самых «везучих» апартаментов (гостиницы и «прочие») — уже 0,5 процента, а для офисных и торговых помещений — и вовсе два процента от кадастровой стоимости объекта. Это как раз сопоставимо с той ставкой налога, по которой придется раскошеливаться владельцам элитной жилой недвижимости.

«Отдельно в новом законе о налоге на имущество физических лиц не прописывается размер налогообложения для апартаментов, однако, исходя из текста закона, можно сделать вывод, что апартаменты гостиничного типа, которые предназначены для временного проживания и в которых можно оформить временную регистрацию, попадают под налог в размере 0,5 процента, а офисно-делового назначения — уже под налог в размере два процента, — поясняет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. — Апартаменты в гостиничном комплексе предназначены для временного проживания, а не под те виды использования и назначения, которые прописаны в п. 2 ст. 378.2 НК РФ, значит, на них должен распространяться налог в размере 0,5 процента. Таким образом, для апартаментов гостиничного типа кадастровая стоимость, которых, например, восемь миллионов, размер налога составит 40 тысяч рублей, а для апартаментов офисно-делового назначения — уже 160 тысяч».

При этом на практике многие апартаменты по документам являются нежилыми помещениями без уточнения формата, отмечает эксперт, и это означает, что, покупая такие апартаменты, человек не может заранее точно знать, какой налог ему придется выплачивать.

На первичном рынке, как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», и особенно в среднебюджетном сегменте, основной объем апартаментов имеет как раз офисный статус (около 74 процентов от общего количества корпусов), и только 26 процентов — это апарт-отели. «Примеры объектов с апартаментами со статусом офисного помещения: МФК "Флотилия" и "Штаб-квартира на Мосфильмовской". Статус гостиничного помещения имеют апартаменты в апарт-отелях YES, "Волга", "Ландыши", ONLY, квартал “Березовая аллея” и другие», — говорит эксперт.

В более дорогом сегменте, рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, как пример комплексов с апартаментами гостиничного назначения (налог 0,5 процента) можно привести Mon Cher, «Сады Пекина», Balchug Residence, «Гороховский 12», «Клубный Дом на Сретенке». Апартаменты в комплексе Art Residence относятся к нежилым без уточнения статуса (налог 0,5 процента), в Studio#12 — к офисным (налог два процента). «Какой-либо закономерности между ценой квадратного метра и ставкой налога на тот или иной апартаментный комплекс в целом по рынку не прослеживается, — говорит эксперт. — Единственным примером, пожалуй, могут служить комплексы апартаментов Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Поскольку они реализуются одним девелопером — “ИНТЕКО”, — но имеют разные статусы, этот момент учтен в ценовой политике. Один из комплексов является МФК с апартаментами, второй — это гостинично-деловой комплекс с апартаментами. При этом цена метра в первом случае в среднем ниже, чем во втором, на пять процентов».

«На рынке элитных столичных новостроек предлагается 520 жилых апартаментов в 19 объектах, что составляет 42 процентов от общего объема первичного предложения. Из них порядка 40 процентов — это многофункциональные комплексы (МФК), где есть и торговые, и офисные помещения, — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Разница в налогообложении зависит от статуса апартаментов: там, где более 1/5 помещений — офисные и торговые, ставка налога установлена на уровне двух процентов. Для апартаментов гостиничного типа и прочих ставка равна 0,5 процента».

В бизнес-классе есть примеры ЖК, где представлены и квартиры, и апартаменты, говорит Анастасия Могилатова: «Царская Площадь», AFI Residence Paveletskaya, «Сердце Столицы». И практика показывает, что квартиры в них реализуются более высокими темпами, и цена метра в квартирах выше на 18-20 процентов, чем в апартаментах.

В целом, разницу в стоимости между апартаментами и квартирами эксперты рынка оценивают по-разному: в NAI Becar, например, говорят от 10-15 процентах, в «БЕСТ-Новострой» считают, что апартаменты могут стоить и на 15-20 процентов дешевле аналогичных по локации квартир.

При этом, как уточняет Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom, более высокая ставка налога вовсе не означает более крупной конечной суммы, с которой расстанется налогоплательщик: «Кадастровая оценка, которая выступает базой налогообложения, формируется в зависимости от категории недвижимости. Большинство объектов редевелопмента относятся к "прочим объектам недвижимости", что означает — кадастровая стоимость может быть ниже, чем у жилых домов, расположенных по соседству. И налог для таких апартаментов, рассчитанный по ставке 0,5 процента, может быть ниже, чем для квартир в доме по соседству, рассчитанный по ставке 0,1 процента».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напоминает о том, что у налогоплательщиков-владельцев апартаментов, как и у собственников квартир, будет время привыкнуть к новой схеме. «Если мы возьмем кадастровую стоимость помещения четыре миллиона рублей, максимальный размер налога для "гостиничных" апартаментов составит 20, а для "офисных" — 80 тысяч рублей. Но такую сумму придется платить только начиная с 2020 года, а до тех пор действует переходный период с понижающим коэффициентом. В 2016 году собственники заплатят, соответственно, четыре тысячи и 16 тысяч рублей», — говорит эксперт. Далее размер налога будет увеличиваться на 20 процентов ежегодно, пока не выйдет «на полную мощность».

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, уверен в безусловной инвестиционной привлекательности апартаментов — несмотря на все налоговые нюансы. «Апартаменты являются промежуточным продуктом между офисными помещениями и квартирами, и это отражается на доходности от сдачи в аренду таких объектов, — говорит эксперт. — Апартаменты дешевле квартир, но дороже офисов. И ставка доходности для апартаментов имеет также промежуточное значение: для квартир это 4-5 процентов, для офисов — 10-12 процентов, для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду — от 6 до 8 процентов. Как раз эта разница и закрывает во многом вопросы, связанные с налогообложением».

Кроме того, напоминает Мария Литинецкая, в сентябре в Мосгордуму был внесен законопроект, предлагающий снизить налоговую ставку на апартаменты торгово-офисного назначения с двух до 0,5 процента. «Апартаменты сегодня занимают весьма значительную долю на первичном рынке жилья, и власти не могут с этим не считаться, — говорит Литинецкая. — Полагаю, лоббисты поспособствуют принятию данного закона». А значит, шанс платить вполне посильную сумму налогов есть и у тех собственников апартаментов, чья недвижимость имеет торговый или офисный статус.

Горите в аду
Получить имущество по наследству становится все труднее

Получение наследства по завещанию или по закону — не такая уж простая процедура, как может показаться на первый взгляд. Ее порядок строго регламентирован и содержит множество нюансов, незнание которых, что называется, не освобождает от ответственности. Поэтому процесс нередко заканчивается не в кабинете у нотариуса, а в зале суда. О том, в какие правовые ловушки чаще всего попадают наследники, «Дому» рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

Пропущен срок подачи заявления

Со дня смерти наследодателя у его близких в запасе ровно шесть месяцев, чтобы заявить о своих правах на активы покойного. Факт вроде бы общеизвестный, но нарушения все равно случаются, и довольно часто. Независимо от причин задержки, проблем опоздавшему не избежать. Нотариус просто не примет у него «просроченное» заявление.

Из такой ситуации есть три выхода. Первый — попробовать договориться о восстановлении срока с другими наследниками и заново поделить имущество. Трудность в том, что для этого надо получить письменное согласие от каждого, а убедить человека уменьшить или отдать свою долю в чью-то пользу очень и очень непросто. Если хотя бы один из сонаследников откажется, придется обращаться в суд.

Здесь шансов на успех куда больше. При наличии соответствующих документов можно доказать, что в отведенные законом полгода гражданин принял наследство фактически. К примеру, въехал в квартиру умершего, сделал в ней ремонт и оплачивал коммунальные услуги. Или же убедить суд в том, что срок пропущен по уважительной причине: из-за болезни, длительной командировки, службы в армии и так далее. Еще один веский аргумент — когда наследник не знал и не мог знать о смерти родственника.

Правда, тут нужно учитывать, что «уважительность» — категория оценочная, и каждые конкретные обстоятельства вполне могут не признать уважительными. Например, год назад в Ростове-на-Дону гражданка не успела вступить в наследство, потому что слишком долго восстанавливала документы на дом. Будучи уверенной, что судья сочтет подобную задержку оправданной, она подала исковое заявление и проиграла.

Опять же, если по закону наследник обязан был заботиться о родственнике, ссылаться на незнание о его кончине вряд ли возможно. Весной в этом убедился саратовец, который на целый год просрочил оформление наследства после смерти бабушки. Якобы ему не сообщили о случившемся, хотя покойная жила с ним в одном городе. Суд назвал опоздание проявлением безразличия к судьбе родственницы и отказал в восстановлении срока.

Нужна работа над ошибками

Другая проблема — ошибки, опечатки и описки в документах. Они могут обнаружиться где угодно, от завещания до кадастрового паспорта дома. Многие уверены, что подобная мелочь не отразится на процедуре, и даже зная о несоответствиях, не торопятся их исправлять. А зря. При несовпадении всего одной буквы или цифры нотариус может отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Для начала необходимо попытаться решить вопрос через орган, который допустил оплошность. Например, работники питерского ЗАГСа, регистрируя брак, допустили оплошность, и при фамилии наследодателя Дегтярев его жена получила фамилию Дегтярёва. Различие заметили уже после смерти мужа. Супруга обратилась в госструктуру с заявлением об исправлении и бумагами, подтверждающими родство с покойным. Спустя время ей выдали новый документ.

Если устранить ошибку на этом уровне нельзя, добиваться справедливости следует в судебном порядке. Так, в прошлом году жительница Крыма, чтобы оформить наследство после смерти сына, была вынуждена подать иск к местной администрации. Чиновники неверно указали номер квартиры в свидетельстве о собственности, из-за чего нотариус не смог достоверно установить принадлежность жилплощади. Суд удовлетворил требования матери в полном объеме.

Необходимо доказать родство

Когда речь идет о наследовании по закону, родственные связи играют ключевую роль. Поэтому нотариус проверяет их особенно тщательно, а при малейших сомнениях отказывает в выдаче свидетельства. Самым близким достаточно свидетельств о браке, рождении, усыновлении или признании отцовства. Дальним родственникам приходится обращаться с запросами в ЗАГС, изучать семейную переписку, брать справки в соцзащите и по месту жительства умершего. Зачастую самостоятельные поиски не приводят к желаемому результату и претенденту на имущество не остается ничего другого, как устанавливать факт родственных отношений через суд. Именно так в этом году поступила москвичка, оказавшаяся единственной наследницей своей двоюродной тети. В качестве доказательств заявительница использовала справку из ЗАГСа о том, что покойная приходилась двоюродной сестрой ее отцу, а также совместные фотографии, новогодние открытки и показания общих знакомых. Процесс занял несколько месяцев, но завершился успешно.

Отсутствуют документы на имущество

Вступая в права на наследство, гражданин должен предоставить все документы на собственность, которой владел покойный: выписку из ЕГРП на квартиру, дарственную на дом, свидетельство о регистрации машины и т.д. Иногда собрать требуемый пакет сразу не получается. Например, часть бумаг удерживает кто-то из родственников, либо они утеряны. Главное, что надо предпринять в этом случае, — подать нотариусу заявление о принятии наследства. Причем неважно, каким способом: лично, заказным письмом или через нотариальную палату. Иначе из-за бумажной волокиты есть риск пропустить установленный шестимесячный срок.

Затем следует запросить дубликаты недостающих бумаг в соответствующих инстанциях. Это можно сделать самостоятельно или через того же нотариуса за дополнительную плату. Например, информацию о недвижимости предоставят в Росреестре, данные о банковских счетах — в кредитной организации. Сведения об объекте, приватизированном в 1990-х, стоит поискать в муниципальном архиве.

Если же получить документы по запросу не удалось, или выяснилось, что их в принципе не существовало, судебного разбирательства не избежать. Два года назад с такой проблемой столкнулась жительница Омска. Ее покойный отец не успел оформить возведенный коттедж в Росреестре. В итоге дочери пришлось доказывать, что объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с законом. К счастью, в семейном архиве сохранились бумаги на земельный участок и техпаспорт, и суд признал право собственности на наследство за истицей.

инфа отсюда
dom.lenta.ru/articles/2016/12/05/badnotary/